1.3 项目背景与必要性

1.3.1 项目背景

棚户区是指城市建设区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均居住面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。

近年来，随着城市建设和房地产市场快速发展，居民住房条件总体上有了明显改善。但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少城市棚户区尤其是老国有企业居民区，房屋年久失修、面积狭小拥挤、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出、安全隐患大，与一大批新建成的功能齐全、设施完善、环境优美的住宅小区相比形成强烈反差。

改造棚户区，意义深远。城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。

1.3.2 项目建设必要性

1、项目的建设符合《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》的要求

《通知》提出深入贯彻落实科学发展观，适应工业化、城镇化发展的需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，把棚户区（危旧房）改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，加快推进集中成片棚户区（危旧房）改造，积极推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造，着力推进资源型城市及独立工矿区棚户区改造。到“十二五”期末，全国成片棚户区（危旧房）力争基本完成改造，住房使用功能得到改善，基础设施得到完善，居住质量得到提高。

全面推进城市棚户区（危旧房）改造。城市棚户区（危旧房），指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。“十二五”期间，各地要按照《国家基本公共服务体系“十二五”规划》要求，加快推进非成片棚户区（危旧房）改造、城中村改造和城镇旧住宅区综合整治。城市棚户区（危旧房）改造具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定。

本项目的建设正式顺应了《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》的要求，针对棚户区进行改造，改善区域住房使用功能，完善基础设施，提高居住质量。

2、本项目的建设有利于推进《关于加快推进新一轮城市棚户区改造工作的意见》进一步发展与实施吉林省政府发布《关于加快推进新一轮城市棚户区改造工作的意见》。意见提出，2014年至2017年，全省计划改造城市棚户区503万户，基本完成6000平方米以上的集中连片棚户区改造。同时，稳步推进林业、国有工矿、垦区棚户区和农村危房改造，加快公共租赁住房建设。2014年，全省改造城市棚户区15万户、1200万平方米以上。

吉林省要求，各市、县级政府要对辖区内的城市棚户区进行一次全面调查摸底，将待改造棚户区全部落实到地块和项目并建立改造地块和居民分户档案。要按照国家要求，结合实际编制至2017年城市棚户区改造规划、实施方案和年度建设计划，纳入当地经济社会发展规划。

吉林省将鼓励民间资本参与改造。鼓励引导企业和民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建和PPP(公私合作)模式等多种方式参与城市棚户区改造。鼓励将具备条件的国有资源、资本、资产、资金注入国有投融资公司，支持其利用信贷和资本市场进行多元化融资。通过发行企业债券、中期票据或私募债券，积极利用企业债券融资。制定鼓励企业和民间资本参与城市棚户区改造的具体措施办法，消除政策障碍，提高市场化运作程度。

本项目通过对火车站前广场的改造有利于的棚户区改造，有利于提供人们生活水平，有利于城市发展，因此，项目建设属于吉林省鼓励项目。

3、棚户区改造具有的社会效益明显

首先，解决了群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。在我们的社会，任何人都应享有居住的权利，经济社会发展的成果，应该为全体社会成员所共享。棚户区改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改善。作为政府主导的一项住房救助工程，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求。

其次，改变了城市的面貌，体现了人与环境的和谐发展。棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，促进了人与社会环境的和谐发展。和谐社会是人与人所创造的社会环境的和谐，城市的面貌在一定程度上反映了一个城市的精神状态，良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。同时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与社会环境的和谐发展。

再次，化解了社会的矛盾，促进了社会稳定。棚户区居住混乱、管理困难、生活贫困使这里成为犯罪的多发地区，偷窃、抢劫时有发生，人与人之间的关系也比较紧张，冲突不断，成为资源型城市转型过程中社会稳定的隐患。棚户区的改造，变无序为有序，不仅使棚户区群众的生存环境发生了巨大的变化，更方便了对于小区的管理，遏制犯罪的产生；人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。

第二章 市场分析

2.1 我国棚户区改造发展

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

2005年开始，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用3至5年时间，让200多万居民全部迁入新居的。

截止2008年，包括棚户区在内有大约1．5亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。

2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。2012年，全国改造各类棚户区超过300万户。

2.2 全国棚户区改造现状

棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。

党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造的工作力度。2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。

不过，各类棚户区改造任务依然艰巨。据调查，截至目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。此外，各地还有不少“城中村”、城镇危旧房。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。帮助这些居民较快地解决住房困难，是党和政府义不容辞的责任。对这一群体的住房给予保障或支持，也是很多国家和地区的通行做法。

2.2.1 政策

对于棚户区改造，中央政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。2007年至2011年间，中央政府共安排补助资金730亿元，其中，超过90%的补助资金投向了中西部财政困难地区。

棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造，既使得原棚户区居民能享受到更好的公共服务，还可以缓解政府筹资压力，提高改造效率。

2.2.2 目标

住房城乡建设部等七部门联合发出通知，要求加快推进棚户区（危旧房）改造。针对各类棚户区改造，七部门给出了完成期限。其中，已纳入中央下放地方煤矿棚户区改造范围的煤矿棚户区，2013年年底前要基本建成；国有林区棚户区和国有林场危旧房改造中任务较少的省（区、市）要争取在2013年年底前完成改造，其他省（区、市）要力争在2015年年底前基本完成；还未完成的国有垦区危房改造，力争在2015年年底前全面完成，有条件的地区要争取在2014年年底基本完成。

此外，七部门还要求各地进一步做好各类棚户区（危旧房）调查摸底，并强调，棚户区改造过程中，要充分尊重居民群众的意愿，扩大群众参与，切实维护群众合法权益。

2.2.3 意义

一是棚户区改造可以有效改善居民住房条件。住房制度改革以来，房地产开发发展迅速，人民群众通过购买商品房等不断改善居住环境和条件，但是棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，他们改善居住条件的愿望十分强烈，通过棚户区改造，能够有效改善困难群众的住房问题，从而增强社会凝聚力，促进社会和谐稳定。

二是棚户区改造是推进城市化进程的必然要求。棚户区都是平房，土地利用率很低，通过棚户区改造可提高建筑容积率2至3倍，提高了土地使用价值，盘活了存量土地，为城市发展提供了空间。同时，棚户区改造不仅完善了城市功能，改善了居民居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。

三是棚户区改造是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造除解决了棚户区居民的住房条件外，还直接增加了住宅土地供应，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾，稳定了住房价格。另外，棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业发展，为调整产业结构、扩大内需也做出了积极的贡献。

2.2.4 挑战

近年来，实施棚户区改造的难度越来越大，主要原因是商业价值高、容易改造的已基本改造完毕，剩下的大多改造成本高。棚户区改造存在的突出问题包括：一是征地拆迁工作难度大，供地计划落实受到影响，一些纳入计划的棚户区改造项目无法按期实施；不少地方改造建设资金筹措压力较大，尤其配套设施建设资金难以落实，影响到已建成棚户区安置住房的交付使用；少数项目存在质量问题，包括参建单位质量责任不落实，部分构件的尺寸偏差较大，存在一些质量通病等。

虽然难度大，但要下决心深入推进，因为这是群众的热切期盼，也有利于提升城市品质、增强城市发展活力。

2.3 棚户区改造作用

加快棚户区改造是关注民生幸福助推中国梦实现的重大民生工程。棚户区不仅住房密集，而且基础配套措施不齐全、治安和安全隐患大，也是低收入者聚集地。“脏”、“乱”、“差”是棚户区环境的写照，帮助棚户区居民较快地解决住房困难，提高他们的生活水平和质量，让人民共享经济发展成果，是党和政府义不容辞的责任，也是一切工作的出发点和落脚点。李克强总理提出，未来5年，中国将从增加财政投入、加大供地支持等六大举措去强力推进棚户区改造，再度改造各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。不仅如此，同步还将优化棚户区改造规划布局，建设好配套市政设施、公共服务设施，方便居民就业、就医、就学和出行等。这是实实在在的民生改善，也是千万家庭的福音，更为中国梦的早日实现积累了巨大的正能量。

加快棚户区改造可以持续形成新的经济增长点，助推经济发展。近期，市场上显露出的一些流动性危机的端倪，也是房产市场不健康发展的一种表现。严格控制房价，加大保障房建设正是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。而从过去一些年的实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又可以有效拉动投资、消费需求，带动钢铁、建材、家电等上下游相关产业的发展，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，确实是扩大内需、改善就业的一项重要而有效的途径。

加快棚户区改造还能有助于破解城市二元结构，促进社会的公平和谐。当下，收入不平等、贫富差距仍是现有社会发展中存在的问题，只有通过倾向性的再分配才能缓和、化解这一现实难题。而棚户区改造正是解决这一难题的重要手段之一，不仅可以让更多困难群众住进新居，同时也能进一步优化新型城镇化的建设，无疑能有效消除因城乡差距、贫富悬殊、分配不公等带来的不满和社会矛盾。当然，实现公平还应有一套程序来确保。这不仅要在棚户区改造过程中，禁止强拆强迁，尊重群众意愿，依法维护群众合法权益，把好事办好，也要在准入、审核、轮候、分配等方面的程序要严格规范。

2.4 行业SWOT分析

1、优势：政策支持优势；地方政府大力扶持优势；地产企业本身的资本优势；地产企业土地资源利用及整合优势；地产企业对物业的管理运营优势。

2、劣势：部分政策的空白缺失劣势；行业模式不够成熟的劣势；有效消费观念缺乏引导的劣势。

3、威胁：行业经验不足的威胁；缺乏行业高端人才的风险。

4、机会：行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；有机会成为政府扶持的试点示范项目；有机会成为行业标准制定者。

略……

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