1.3 项目背景与必要性

1.3.1 项目背景

《2014年政府工作报告》中指出：

突出中心城市带动作用。对接《安徽省县城规划编制标准》，以完善基础、配套功能、提升品位、打造特色为核心，进一步完善城市规划系统，推动“多规合一”，增强规划权威性，确保一张蓝图绘到底，不断做靓城市品牌，积极向特色小城市方向迈进。精心实施19个城乡建设重点项目，完成投资28亿元。加快凤凰山大桥、宿淮铁路站场、县医院迁建、惠众苑安居工程建设进度，实施鹿鸣标准化集贸市场迁建，启动龙山全民健身中心建设，进一步提升汴河路绿化亮化水平。修复解放东路、解放西路，改造一环路，启动东外环、北外环、龙山大道西段、虞姬大道北延和钟灵大道西延工程，推进滨河新区路网延伸，完善城市外环框架，拓展城市发展空间，确保灵城扩区3平方公里。继续推动规划展览馆、和钟灵文化广场二期工程，启动机动车检测中心建设，适时启动中学、职高和县中医院搬迁工作，进一步优化城市公共资源布局。加大旧城改造力度，重点抓好虞姬大道、钟灵大道两侧区域改造，新建公租房400套、棚改房2000套、安置房2000套，逐步实现“以房等人”，推进依法和谐拆迁，保障净地交付500亩，土地收储1000亩，实现土地出让收入10亿元。推进户籍制度改革，完善入城农民子女就学措施，逐步实行城乡居民养老保险并轨，促进农村居民市民化和公共服务均等化。

大力发展服务业。加强旅游商品和景区商业开发，加快推进虞姬文化园楚汉商业街建设，抓好以现代农业博览园为龙头的生态观光旅游项目，支持磬石文化产业园延长产业链，繁荣旅游消费市场，带动三次产业。坚持文化旅游与商贸物流相互促进，支持富康国际、美利特度假村创建星级宾馆，加强奇石文化园服务业集聚区建设，推动现代服务业加快发展。快速推进温州商城、日月星城等商业综合体建设，加快促成香港豪德等现代物流综合大市场签约落地，着力培育商贸企业“巨人”，确保服务业总产值增长11%以上，外贸进出口总额增长15%以上。加强农村商品流通体系建设，建成日用消费品店、农资连锁店20个，新增限上商贸企业10家。

目前县级宾馆大多较小，接待日益增长的过往客人，随着全县产业化发展的不断加快，社会消费水平的不断提高，以及新城区的改造建设，公务接待，商务流通接待不断增加，为此新建一座五星级化宾馆有益于拉动全县服务产业发展，提升县城品位具有重要意义。项目建成运营后，将进一步提升县城市品位，增强城区功能，促进经济发展。

1.3.2 项目建设必要性

1、满足人们多元化生活，提高旅游接待能力的需求

随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众和境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对文化生活日益增长的需求。

另一方面，每年来自国内外的游客络绎不绝，人数日益增加。但目前高星级酒店较少，接待能力和接待档次有限。因此在区域急需接待能力大、接待设施好的高星级酒店。因而，高品质、高规格的接待设施和环境显得尤为重要。

2、美化城市环境的需要

酒店尤其是顶级酒店是城市的形象名片，也是对外的重要窗口，一定程度上承担了城市形象和品位展现的功能。项目地处。104国道，201、302、303省道贯穿境内，距京沪高铁20公里、观音机场60公里，新汴河横贯东西，距离连云港、南京港两大港口200公里，可以便捷地通江达海；京台高速、徐明高速纵贯南北，泗许高速、宿淮铁路贯通东西，自古就有苏鲁豫皖四省通衢之称。酒店建设运营后将成为的标志性建筑，极大地美化的城市形象，并且在一定程度上改善投资环境，促进地区的招商引资。

3、促进综合发展的需要

项目建成后的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过中、高档次的服务为市民和游客提供高品位的服务消费。这些服务项目均是高效经济的项目，易于获得较好的经济效益。同时项目的建成运营可以为当地人员提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。

4、扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。

解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。

本项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供100个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。

综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。

2.1 市场分析

2.1.1 当地商业布局现状分析

目前的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况，大部分都是以道路两旁与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，也形成了一些比较集中的商业区，但主要是大型购物超市、商业街以及一些单调的购物中心。

像本项目这样的一个集旅游、婚庆、娱乐休闲、住宿餐饮、会展会务等多功能于一体的五星级星级酒店，目前还没有。

2.1.2 市场消费者状况

南临淮水，北倚中原，在对外开放的整体区间上，处于沿海与内陆梯次开放的结合部，是东进西出的“桥头堡”，是北上南下的“咽喉地”。北顾徐州，南临蚌埠，西接宿州，处于徐州都市圈、黄淮海经济圈和长江三角洲的经济辐射圈内。交通便利，水陆运输优势互利，铁路空中近水楼台。以为圆心的市场半径覆盖了中国最活跃的区域，周边拥有2亿多人口的消费市场。

辖6乡13镇和一个省级开发区，总人口130万人，城镇居民人均可支配收入2.17万元，增长10%；农民人均纯收入0.75万元，增长14%。随着居民的收入增加，消费水平逐渐上升。

2.1.3 项目市场需求状况

随着城镇建设速度的加快，经济的稳定快速增长，旅游业的开发发展，县里人口不断地增加，当地的零散的店铺以及超市市场已经不能满足人们的需求。本项目把旅游、婚庆、娱乐休闲、住宿餐饮、会展会务多功能集于一体，合力打造别具一格的星级酒店。可以带动的商业、旅游业发展，同时又能满足人们的生活需求以及消费需求，提高人们的生活质量，人们对这样的大型综合性酒店需求很强烈，也很期待本项目的开发以及实施。

2.1.4 项目SWOT分析

1、优势

（1）资源优势：宾馆商业街项目所处的地理位置优越，紧靠滨河景观大道和高速连接线生态景观大道。古典园林式的风格，与比肩而立遥相呼应，其设计定位、园林特色、建筑品位独树一帜，环境和条件完美一流，该项目对商业、旅游业起到带头、辐射和示范作用，进一步加快的复兴步伐，该项目是传承与创新华夏历史文明的重要载体，是展示城市形象的重要窗口。

（2）稀缺优势：类似产业仍属于稀缺状态。

2、劣势

周边配套尚未成熟，现状较杂乱，宣传市场仍需大量推广，周边现状大部分建造于八九十年代，外立面陈旧。

3、机遇

本项目从意义上来说比较稀缺；是楚汉相争的古战场，传说人物钟馗的故里，中华奇石的主产区。

4、威胁

引进知名品牌，综合现状，重点分析；如何处理好商业、旅游、生态及度假休闲经济效益、社会效益、生态效益三者有机统一和相互促进的挑战；如何尽快的组建一支素质优异的决策营销队伍，找到正确的盈利模式，实现可持续发展的挑战。

2.2建设规模方案

及商业街项目，建设用地为121938平方米，建筑面积109533平方米，设计车位454个。本项目集旅游、婚庆、娱乐休闲、住宿餐饮、会展会务多功能于一体，引进品牌商家，带动当地经济的发展，同时为当地居民新增消费、休闲场所提供方便。

略……

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