1.2.2项目建设必要性

房地产业在国民经济中占有重要地位,温家宝曾用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。地产行业的复苏能有效促进金融的稳定。房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，过热的购房需求有所降温，但从投资总量上来看，房地产市场的建设需求仍是建筑行业企业应重点关注的行业市场之一。参照过去二十余年居民收入增长速度以及住房改造速度，2020年中国城镇居民人均住房面积可能达到35平方米，即平均每户现有城镇居民还要增加10平方米多，因此可以大胆断言，在未来相当长的一段时间，尽管房地产商可能面临重新洗牌的局面，但房地产业将处于稳定发展的黄金时期。

近年来昌平区经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为昌平区房地产市场持续而快速发展创造契机。昌平区作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国沿海城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。

随着城市建设发展，城市居民可支配收入的逐年提高，使市民对居住环境的要求，已经从户型、面积、质量中跳了出来，更多关注的是便捷、健康、时尚等品质生活环境上，该建筑时尚美观、宽敞的户型、完善的配套设施、便捷的交通、方便的购物条件，除较好地满足拆迁户回迁外，将吸引更多的人们前来购房，网点更是商家们迫切希望入住的宝地。所以项目建设的商住房和网点，市场前景十分看好。

抓住这一大好时机，开发建设项目。公司承诺严格按照城市总体规划要求，以合理的布局、优秀的工程质量、完善的配套设施，按期完成该项目的工程建设，为昌平区的城镇化建设做出贡献。

项目建设必要性

房地产业在国民经济中占有重要地位,温家宝曾用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。地产行业的复苏能有效促进金融的稳定。房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

为促进房地产市场健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，过热的购房需求有所降温，但从投资总量上来看，房地产市场的建设需求仍是建筑行业企业应重点关注的行业市场之一。参照过去二十余年居民收入增长速度以及住房改造速度，2020年中国城镇居民人均住房面积可能达到35平方米，即平均每户现有城镇居民还要增加10平方米多，因此可以大胆断言，在未来相当长的一段时间，尽管房地产商可能面临重新洗牌的局面，但房地产业将处于稳定发展的黄金时期。

近年来昌平区经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为昌平区房地产市场持续而快速发展创造契机。昌平区作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国沿海城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。

随着城市建设发展，城市居民可支配收入的逐年提高，使市民对居住环境的要求，已经从户型、面积、质量中跳了出来，更多关注的是便捷、健康、时尚等品质生活环境上，该建筑时尚美观、宽敞的户型、完善的配套设施、便捷的交通、方便的购物条件，除较好地满足拆迁户回迁外，将吸引更多的人们前来购房，网点更是商家们迫切希望入住的宝地。所以项目建设的商住房和网点，市场前景十分看好。

抓住这一大好时机，开发建设项目。公司承诺严格按照城市总体规划要求，以合理的布局、优秀的工程质量、完善的配套设施，按期完成该项目的工程建设，为昌平区的城镇化建设做出贡献。

第四章 市场分析

中国房地产市场现状分析

1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。

房地产开发投资完成额及累计同比

固定投资新开工项目投资额及累计同比

2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。

2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数

2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速

3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。

65大城市一手房成交套数及同比增速

一二三线城市一手房成交同比增速

4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。

2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速

2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速

2016年3月19城二手房成交套数及面积

5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为24.2万套、35.6万套、55.1万套，环比分别下降6.8%、下降11.0%、下降6.0%；去化周期分别为5.8月、8.3月、11.0月，较上月分别呈现持稳、下降0.8月、下降0.2月，一城市的绝对库存有所下降，去化周期不变，二、三线城市的绝对库存及去化周期有所下降。

2016年3月24大城市可售套数

2016年3月中国一二三线城市房地产去化情况

6、2016年3月全国40大中城市供应土地规划建筑面积6165.1万平方米，环比下降3.4%，同比上升10.0%；成交土地规划建筑面积5420.9万平方米，环比上升1.3%，同比上升16.8%，其中一、二线城市环比下降30.6%、下降13.1%，三线城市环比上升22.9%；成交均价环比下降2.9%，成交总价环比下降1.6%。

2016年3月月40大中城市供应土地规划建筑面积

2016年3月月40大中城市成交土地规划建筑面积

2016年3月月40大中城市土地成交均价

7、2016年3月，全国40大中城市土地溢价率39.44%，较上月上升。其中一线城市16.72%，二线城市53.07%，三线城市17.99%。

2016年3月40大中城市土地溢价率

中国房地产行业发展趋势预测

1、房产税会出台，但对市场影响不大。由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

2、大城市房屋日益资产化。一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。

3、小户型将机械化。在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

4、大城市很难“去中心化”。欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。 加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

5、逆城市化很难出现。很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

6、商铺面临价值重估。商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺　区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么?原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益　善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

4.3房地产市场分析

（一）2015年上半年房地产市场运行情况

1、房地产开发投资完成情况

2015年上半年，完成房地产开发投资1808.3亿元，比上年同期增长19.1%。其中，住宅投资完成869.3亿元，增长13.1%；写字楼投资完成331亿元，增长12.9%；商业、非公益用房及其他投资完成608亿元，增长33.3%。

2、房地产市场供给情况

截至2015年6月末，商品房施工面积为11609.6万平方米，比上年同期下降6.4%。其中，住宅施工面积为5700.9万平方米，下降10.3%；写字楼为2093.2万平方米，增长0.9%；商业、非公益用房及其他为3815.5万平方米，下降4.1%。

2015年上半年，商品房新开工面积为1278.7万平方米，比上年同期增长8.3%。其中，住宅新开工面积为559.8万平方米，下降17.8%；写字楼为256.9万平方米，增长36.4%；商业、非公益用房及其他为462万平方米，增长48.6%。

商品房竣工面积为727.2万平方米，比上年同期增长8.4%。其中，住宅竣工面积为398.2万平方米，增长12.9%；写字楼为102.4万平方米，下降28.5%；商业、非公益用房及其他为226.6万平方米，增长29.6%。

3、房地产市场销售情况

2015年上半年，商品房销售面积为574.1万平方米，比上年同期增长7.1%。其中，住宅销售面积为481.1万平方米，增长23.8%；写字楼为47.7万平方米，下降37.6%；商业、非公益用房及其他为45.3万平方米，下降36%。

4、保障性住房建设情况

2015年上半年，保障性住房完成投资304.2亿元。截至6月末，保障房施工面积为3439.1万平方米，其中上半年新开工面积为266.4万平方米。保障房竣工面积为375.8万平方米，销售面积为131万平方米。

自住型商品房完成投资248.2亿元。截至6月末，自住房施工面积为522.8万平方米，其中上半年新开工面积为122.5万平方米。自住房销售面积为93.6万平方米。

5、房地产开发企业项目资金到位情况

2015年上半年，房地产开发企业项目到位资金为2995.7亿元，比上年同期下降2.2%。其中，金融贷款为979.7亿元，下降7.6%；自筹资金为879.8亿元，增长8.5%；定金及预收款为697.6亿元，下降9.6%。

（二）昌平区房地产市场分析

2015年宏观形势错综复杂，经济下行压力较大。国家和相继出台房地产调控政策以及银行贷款政策，不同程度地影响着昌平区房地产开发市场的发展。根据统计局所公布数据，2015年1月-12月房地产开发投资完成328.30亿元，比上年下降13.4%。

4.4项目区域房地产市场及竞争分析

4.4.1区域划分

本报告研究的项目区域范围为：

4.4.2价格定位

在房地产营销过程中，定价是及其关键性的一步。直接关系到项目启动的市场效果，尤其是在竞争激烈、项目不成熟的前期，价格更加显的尤为重要。价格定的过低有损开发商经济利益，给人以低端盘的印象；定价过高，脱离了市场，不被市场所接受，容易形成产品滞销。因此，在制定房价的过程中，要对各类因素，各种情况做出综合性的思考，力求市场效应与经济效应都达到最大化。

4.4.3定价原则

物业定价要符合项目市场定位。

项目定位决定了物业价格，定位越高，价格越高，利润就越大，反之亦然。本项目定位中高端，结合项目一期自身特点，首先要争得中端客户。恰当的符合市场定位的价格，有利于取得良好的销售。

物业定价要保持一定的竞争优势。

项目在启动之初，消费者对销售价格最为敏感。如果项目做到物超所值，与周边同等物业相比，在价格上具有一定的竞争优势，能够吸引客户的关注，并且很快的抢占有市场，创造出比较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。

物业定价要符合社会环境。

项目的定价要符合区域的市场环境，目前昌平区的经济水平还不是很高，但是在稳定的政治形式、繁荣的经济环境和良好的供给关系下，价格上涨的空间很大。物超所值更容易被市场所接受。

物业定价要符合企业经营目标。

企业运营的根本目的是获利，项目在不同时期有着不同的目标，不同的目标决定了定价的高低。房地产从长远来讲，前期维持基本的运作，提供可持续开发，后期保证利润最大创收，这是个循序渐进的过程。

4.4.4定价方法

成本加成定价法

在市场环境诸因素稳定的情况下，这种方法可以保证开发商获得正常的利润。将产品成本加上开发预期想要的利润，就是最简单的定价方法。成本分固定成本和变动成本，固定成本加变动成本就是总成本。此种方法要根据市场，考虑市场的承受能力及周边竞争状况，制定出合理的定价。

顾客感受定价法

品牌开发商开发的项目，即使价格相对较高，依然被购房者接受，这是对品牌开发的信心。但购房者如果对开发商不了解，一旦定价过低，即使品质在好，购房者也会怀疑物业的品质问题。尽管如此，品牌开发商的定价亦不能定的太高，超过购房者心理承受能力，对销售反而不利。

市场比较定价法

主要依据相近物业及附近区域竞争状况而定。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。根据竞争双方的力量对比和竞争产品特色，制定有利的价格参与竞争，将能增加收入、扩大销售量和提升市场占有率。

4.4.5整体均价定位建议

参照以上定价原则，综合运用以上定价方法，结合本项目特点，考虑市场竞争，建议项目整体起价4000元/㎡，最高价5000元/㎡，整体均价4500元/㎡。由于同一地块上，影响具体栋号、单元、户型定价的影响因素较多，如物业所处地段、园区内的位置、朝向、楼层、户型以及由此形成的栋价差、平面价差和立面价差等，因此，本项目具体详细的价格体系需待项目整体规划方案确定后予以制定。

 略……

上一篇 : 装配式建筑生产基地项目投资可行性报告（案例）

下一篇 : 牛羊交易中心项目投资可行性报告（案例）