当前位置>宏观经济 >
中国REITs论坛2019年会在京举办
发布时间 2019-07-02 09:40:29 来源：中经纵横
6月27日，中国REITs论坛2019年会在北京大学光华管理学院举办。近20位来自中国内地及香港地区、美国、新加坡、日本等多地的不动产与金融领域政界人士、经济学家、商业领袖齐聚现场，围绕“中国REITs市场和全球REITs投资”进行了深入探讨与广泛交流。
论坛年会会场
厉以宁：货币政策的总量调控与结构性调控应并重
北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁阐述了对中国货币政策的思考。他认为，在宏观经济层面上总需求跟总供给的平衡，一定是而且一直是政府调节中最关心的问题。货币政策如果只是宏观的总量调节就有局限性，宏观微观应该并重，要强调货币政策总量调节和结构调节的结合。
厉以宁分析，货币政策的总量调控的局限性主要反映在四个方面：第一，仅从宏观角度出发对货币总量进行调控，而忽视作为宏观经济基础的微观经济，容易形成“一刀切”的毛病；第二，货币政策总量调控作用于总需求的扩大或压缩，而对总供给的影响并不明显；第三，迄今为止，中国经济依然是非均衡的经济，货币政策总量调节不可能像在完全市场化的经济中那样发挥作用；第四，一旦遇到滞胀，货币政策的总量调控就无能为力了。
“货币政策的总量调控尽管有用，但必须同货币政策的结构性调控相结合，二者兼用，二者并重。”厉以宁强调。
肖钢：发展公募REITs势在必行
全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示，REITs主要投资于能够产生稳定租金的基础设施、办公、商业、酒店等持有型不动产，对于不动产二级市场具有“价格稳定器”和“价值发现”功能，对于金融供给侧结构性改革有重要意义，为经济持续发展提供新动能。同时，境外市场经验与数据表明推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。
肖钢认为，当前发展公募REITs势在必行，但作为新型金融品种，推出REITs也要根据国情加强风险防范。对此，他提出几点建议：第一，制定REITs法律和规则体系；第二，建立规范REITs内部治理要求，完善REITs管理人的激励约束机制；第三，强化REITs分红机制和杠杆率约束；第四，制定扩募机制，明确REITs扩募标准，形成严格的市场化扩募约束；第五，坚持做好投资者教育，让投资人更好理解REITs本身特性。
李克平：REITs作为新型金融工具将在资产配置中发挥作用
北大光华杰出管理实践教授、中国投资有限责任公司原副董事长、原总经理李克平从机构投资者角度谈REITs在投资组合中的作用。他认为，资产配置对投资组合的长期业绩具有关键性作用，而资产配置中传统资产的局限性决定了另类资产的兴起与发展。另类资产具有投资期限长与流动性低的特点，这对投资者是一个很高的门槛，所以在另类资产中会有进入到公募产品的形态，很多ABS这类证券化产品的形式就是通过公募体现的，而REITs就是其中一个极具特色的公募产品类别。
他分析，REITs可以将不动产变成具有流动性的、不能分割的另类资产，变成标准产品。这一种创造使得REITs有可能成为一个良好的金融工具，并在资产配置中发挥作用。而我们需要把别人成功的经验作为设计产品的向导和参照，创造中国成功的适合市场和投资者需要的新型金融工具。
刘俏：找到定价之“锚” 引导资源有效配置
北京大学光华管理学院院长刘俏在会上透过中国经济发展的长期机遇与挑战解读我国REITs市场的发展前景。刘俏认为，以土地和房地产作为抵押品极大地扩大了社会信用，但在投资配置不高的情况下导致了高杠杆的产生。资源配置的低效还体现在对消费的挤出、城市公共设施使用低效等。中国未来经济发展面临着城镇化进程加快、老龄化人口增加、消费率提升瓶颈的挑战，为了提升房地产、基础设施、公共服务体系等方面的投资效率，准确的价格信号极其重要。需要形成资本市场、房地产市场、基础设施投融资市场、信用市场定价的“锚”，建立起价格发现的功能，引导资源实现有效的配置。
他还谈到，以基础设施等为底层资产的REITs的推出，有利于给地方政府信用找到市场化的定价机制。光华管理学院的研究团队已经通过评估某地政府的资产负债表，为其底层资产寻找定价的基准。
韩志峰：推动REITs在中国基础设施领域发展
国家发展改革委投资司副司长韩志峰结合中国基础设施领域建设和发展的现状，展望了REITs在中国基础设施领域的发展前景。
他指出，中国基础设施进入了存量时代，推行基础设施REITs是盘活大量存量资产的重要手段之一，并且相比于其他方式，REITs同时具备“权益性、公募、标准化”三项特点。基础设施REITs有利于防范债务风险、降低企业杠杆；有利于落实中央部署、推动重大战略实施；有利于提高股权融资比重，促进中国的资本市场发展；还能够引入专业机构、提高综合效率。
对于适合发行基础设施REITs的项目特点和重点领域，以及如何推动我国基础设施REITs持续健康发展，韩志峰也给出了建议。他表示，希望在基础设施领域，中国REITs先迈出它的第一步。
毛志荣：借鉴国际经验建设中国REITs
香港交易所董事总经理兼内地业务发展主管毛志荣发表“借鉴国际经验建设我国REITs”演讲。他表示，REITs市场核心有两大要素：“第一，你得有租金，得有一个现金流的资产；第二，你收到的钱得绝大部分需要分出去。”
毛志荣指出，中国发展REITs市场，需要在五个方面实现制度建设：第一，载体：做REITs的载体是公司型还是信托模式，需要有相应规定；第二，税务：避免重复征税；第三，标的物业：从现金流物业的考虑尽量市场化，以及能通过管理能力提升租金收入或资产产生的收入的标的类型；第四，管理人：既要具备管理能力，管理的职责又能够防范利益冲突；第五，发行交易：走IPO还是基金份额销售的路。他强调，建设一个完整、有效、有发展潜力的REITs市场，必须回答制度建设的这五大类问题。
Simon Lim ：新加坡REITs得以迅速发展的重要因素
新加坡交易所高级副总裁Simon Lim阐述了新加坡发展成为全球REITs中心的历程。他指出，过去17年，44只REITs在新加坡上市，总市值超过了1千亿新加坡元，在新加坡证券市场占将近10%的市值，市值规模在亚洲仅次于日本。除了规模大以外，新加坡REITs市场的另外一个特点就是全球性。超过80%已经上市的REITs，持有世界各地不同的资产。
Simon表示，由于REITs可以帮助开发商降低杠杆，REITs在新加坡的发行得到很多本地开发商的支持，这也是新加坡REITs得以迅速发展的原因之一；除此之外 ，在建设REITs市场的最初阶段，新加坡政府就提供了高效的监管与清晰的引导，同时税收方面的高透明度也为REITs的发展提供了良好的外部环境。
周芊：如何建立REITs管理人的技术和能力系统
中联基金合伙人周芊认为，全球市场经验表明，管理人在REITs市场中扮演着重要的角色，头部公司具有明确的专业化特质，如何建立管理人的技术和能力系统是REITs市场的一个重要的课题。一位优质的管理人需要具备金融资本管理能力、资产管理能力、产业经验和产业管理能力、专业互补和团队系统稳定性的能力，以及管理人自身做到履职和尽责。搭建管理人系统能力将成为未来REITs市场良性发展并为投资人持续带来丰厚收益的重要基石，而构建一个系统需要稳固的三角形结构，即：厘清和定义REITs与债务类资产证券化的边界及技术要求；应借鉴新加坡、香港等国际经验，谨防管理人通道化和职责虚化；实质评估管理团队履职能力，构建专业能力与管理职责匹配的技术及能力系统。
张峥：《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率指数》发布
北京大学光华管理学院金融学系教授、北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥在论坛年会上正式发布《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率指数》。
张峥表示，在商业不动产大宗交易市场中，资本化率可以真实地反映物业运营收入与价值之间的关系，被交易双方广泛关注，因此研究大宗成交案例的资本化率对REITs不动产资产定价具有重要意义。
基于此，在北大光华中国 REITs 研究中心、中联基金和戴德梁行提供的研究及数据支持下，中国REITs论坛（CRF）发起“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究”，旨在通过分析国内商业不动产市场参与机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。
此次论坛年会发布的商业不动产大宗交易市场中资本化率（Cap Rate，物业净收入/物业交易对价）指数，为将要到来的中国版公募REITs，提供底层物业资产合理定价依据。