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实探北京限竞房开盘现场：北京4000亿元限竞房的“冰与火” 摇号买房与“入敌营揽客”
发布时间 2019-02-20 15:19:46 来源：中经纵横
一场开盘，千组购房人等待摇号结果。在北京进入“限竞房时代”后，已极少看见有开发商一次性放量600多套房源，且瞄准售罄的胆量。
近日，北京某限竞房项目首次开盘，总计约1000组客户参与摇号买房，据悉其开盘去化率远高于一般限竞房。
颇令人感慨的是，在该项目人来人往的开盘现场，“混迹”着不少周边竞品项目的置业顾问，包括来自于华润和中海限竞房项目的销售人员，其目标无非是揽客，重点关注选不到房或者买不到中意户型弃号的购房人。这些人穿行于酒店内外场，仅在现场的《证券日报》记者就被“聊”到了四五回，但凡互通微信的，第二天统统收到了不少房源信息。
事实上，北京的限竞房市场，销售热盘并不多，更多的是不需要摇号，甚至打折优惠还卖不动的滞销盘。正如合硕机构首席分析师郭毅所示，北京背负着市值超过748万平方米限竞房的库存，静态去化周期长达82个月。
限竞房开年抢收
“我们摇到的号顺序太靠后了，不知道还有没有房可选，估计好房源应该都被选走了。”一位带着看似不到5岁女孩的女士在选房候选区等候叫号，她向记者表示，“这套房是我们的首套房，用来自住的，等了许久才够到首付，因为‘地段+价格’的性价比优势看中了这个项目，而且在这个位置上，即使剩下朝向不太好的房源，只要有两居的房可选，我就会选的。”
如上述女士一样的刚需正是该项目此次开盘户型的主力购买客群。据记者了解，该项目此次取证房源包括4栋楼，共633套房源，均为高层产品。在价格方面，销售均价不超过54378元/平方米，最高售价不超过57097元/平方米。这意味着90平方米以下主力户型房源总价在460万元—500多万元之间。
在新房方面，紧邻该项目的限竞房是华润电建的小瓦窑地块，均价为54378元/平方米，与上述热销项目价格几乎一致，其主力户型也定位刚需，整个社区为高层产品，目前尚未开盘；西南侧的石景山古城南街地块，限竞房均价为58802元/平方米。在二手房方面，其周边的大成郡价格水平为76708元/平方米；紧邻该项目的远洋山水均价为65876元/平方米；青塔西路60号院价格则为56433元/平方米。鉴于此，一些买房人秉持着“摇到买到即赚到”的心理，来参与摇号购房。
值得一提的是，目前从北京整体限竞房市场来看，部分限竞房项目确实能够登上北京新建住宅月度销售排行榜的前十位，但热销限竞房仍属于少数。不少入市半年以上的限竞房，即便打折促销以价换量，去化率仍不足60%。
“过去两年，北京在加大土地供量的同时，又限定价格和产品，住宅产品的地段、户型、总价高度相近，造成限竞房大面积滞销，房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价，从而断臂求生。”郭毅表示，背负着748万平方米库存的房企们如芒刺在背，仅50个未上市地块的土地出让金总额便达到1753亿元，748万平方米限竞房库存的市值更超过4000亿元。房企面临着业绩与资金的重压，却在地段、产品、价格的重重管控下，几乎丧失了自主调节行情节奏的工具。
多数限竞房销售遇冷
实际上，过去一段时间，《证券日报》记者也曾走访多个限竞房楼盘，尽管每个盘位置和配套各有千秋，但户型同质化严重，区域供应扎堆现象明显，包括有在同区域内，同一块地上好几个项目一同上市销售的现象，甚至部分区域入市房源超过3000套，这使得市场供大于求愈发明显，导致竞争也愈发激烈。
与此同时，各个项目命运也有差异。比如，即使是休息日，有的限竞房项目销售中心来访客群络绎不绝，有的却一天难以见到几组访客。此外，整体体量较大的限竞房项目，早期吸纳了一些客群，随着后续上市项目越来越多，客群逐渐开始流失，低开高走不再，反倒越卖越不好卖。
自从限竞房入市以来，据相关机构提供的数据显示，2018年北京限竞房网签率不到三成，实际销售的平均签约数量也不足四成。中原地产首席分析师张大伟表示，即使有个别项目热销，但整体市场依然萧条，限竞房项目已经普遍性降价10%左右，但开盘能去化30%-40%就已经是及格，如果能卖掉一半，就可谓优秀。可以预见的是，其中大多数项目将面临亏损。
而除了二手房，共有产权房也将是2019年限竞房购买客群的有力竞争者。
有业内人士称，2019年有望迎来共有产权房集中入市的一年，包括即将入市、启动网上申购以及正在开发的共有产权项目，将对现有的楼市格局带来冲击。比如，在同区域内，交通生活等配套资源类似的情况下，共有产权房一般低于限竞房至少1万元/平方米。虽然不是百分之百持有产权，但巨大的价格优势让购房门槛更低，必然使很多刚需客户动心。
郭毅则表示，截至目前，在93个已出让的限竞房地块中，仅有43宗地块取得部分或全部住宅面积的预售许可，并推向市场销售，还有50个地块仍处于开发前期。从库存去化周期来看，限竞房在8个月销售周期中的签约总面积为73万平方米，已供应未成交的面积达到249万平方米，按此推算，目前库存限竞房的静态去化周期长达82个月。此外，有11宗地块出让于2017年，时间最早的一宗地块拿地迄今已有两年，但仍未上市销售。
郭毅进一步称，同质造成滞销，滞销形成库存，库存挤占资金，资金影响再投资，长此以往，恐怕会让市场陷入僵局。
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