深圳每年引进人才数以万计，而可售住宅面积并不能满足人才安居置业的需求，住房问题成为不少想在深圳扎根的年轻人的“心头病”。在今年深圳“两会”上，不少人大代表和政协委员发声，希望能够在“以租为主、租售并举、先租后买”的大背景下，发挥特区立法权的优势，尽快规范房屋租赁市场，探索如何落实租购同权，并加强出租屋的管理。

　　去年套均租金上涨12%

　　“深圳2000多万实际管理人口中，80%的人群租房居住；1041万套存量住房中，70%长期处于租赁状态。”深圳市政协委员聂竹青谈及深圳租赁市场时列出了一组数据：根据2018年年初统计，79.5%的租客表示租金上涨，其中有5.5%租金上涨500-1000元；有3.6%大幅度上涨，每月要多交1000元以上。记者从深圳市规划国土委了解到，作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一，深圳共有各类出租住房（公寓、宿舍）约783万套（间），约占住房存量套数的73.5%。

　　深圳贝壳上周发布“2018深圳楼市大数据”，2018年深圳商品住房平均单位租金为77.6元/平方米，套均租金5692元/套，分别较2017年上涨12.3%、12.0%。根据《深圳市城市更新“十三五”规划》，期内全市将争取完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。城中村通过综合整治，村民出租房配套设施及居住环境都大有改善，不少出租屋经营者则借机大幅涨租。在此情况下，深圳市提供给低收入工薪阶层及刚踏出校门毕业生的低租金房源越来越少。

　　租客合法权益难以维护

　　深圳市政协委员聂竹青介绍，目前深圳房屋租赁暂未形成健康的、规范的市场秩序。比如租客的合法权益难以维护，目前深圳租赁处于绝对的卖方市场，租客的立场被动且弱势，相关法律法规还不健全，租客获得的法律支持和制度保障还远远不够。租客不能享受平等社会福利，租客在医疗、教育等社会公共服务方面，难以和购房者享受同等待遇。

　　“有部分租赁中介收购大量房源，以合同为依据，租赁权为抵押，进行社会性融资或做成融资产品，给金融安全和社会安全制造不稳定因素。”聂竹青认为，政府部门应该看紧租赁中介，加强对金融市场的监控力度，切实维护租客和房主利益、维护房屋租赁市场和金融市场安全稳定。对炒作租赁市场、哄抬租赁价格等违法违规行为的租赁中介，给予严厉的行政处罚。建立租赁市场“黑名单”，加大处罚威慑，对恶意炒作、非法竞争的租赁中介实行市场禁入。

　　深圳市政协委员陈昳茹则表示，深圳尚未有规范的住房租赁合同文本，明确业主、出租人、中介、承租人多方的权利与义务，进行房屋租赁备案的情况不理想。

　　建议出台租赁指导价

　　如何规范房屋租赁市场，建设宜居深圳？多位委员及代表纷纷出招。深圳市政协委员曹叠云建议出台居住房屋租赁法。具体来说，借鉴德国《房屋租赁法》，通过全市住建系统建立各区商品房租赁和农民房租赁指导价，指导价每年年中更新并公示，出租人必须根据指导价签订租赁合同，允许低于指导价，但不得超过指导价的20%，在租赁期限内不得涨租。

　　聂竹青则认为，深圳应该在租购同权上有所作为，加快相关政策的研究进度和增加政策的落实力度，房屋产权与公共服务资源挂钩的机制适当松绑，让租客享有子女就近入学、医疗保险等公共服务权益。同时要加大教育、医疗等公共服务资源的有效供给，缩小区域间的差距，确保租购同权更具可操作性。聂竹青建议，政府部门要增加租赁房源供给，扩大公租房、廉租房等公共租赁房的修建规模，适度保留农民房等低成本租赁住房。引导和控制社会资本有序、有节制地进入租赁市场，预防和解决模式本身的弊端，增加房源供给的同时，防止资本恶意入市。

　　作为全国住房租赁试点城市，深圳长租公寓市场发展迅猛。深圳市政协委员田惠宇认为，需出台配套政策和监管措施，并完善“租金贷”业务，鼓励商业银行针对优质的长租公寓项目进行投资，且针对高素质人才设计和推出个人租房租赁的个性化贷款产品。

　　大咖访谈

　　将管理的难点问题 通过法律予以明确

　　金羊网记者 李晓旭

　　“深圳有一个已登记出租屋有6万套的街道，涉及人口12万，但只有500名网格员采用上门的方式收集有关信息资料。”谈起出租屋的安全管理，深圳市政协委员潘争艳称，由于管理手段落后，导致出租屋治安管理成为难点。

　　深圳市规划国土委官方数据显示，城中村租赁住房和工业配套宿舍，合计占全市租赁房源的83%。租金相对较低的城中村住房，降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深圳的“第一站”。“最基层网格员对口公安、安检、消防、卫生、市场监管委等16个职能部门，成为政府所有部门的神经末梢，承担106项风险评估与预判，成为什么都要管，但是什么都管不好的万金油。”潘争艳建议，深圳应设立专门机构统筹出租屋的管理，打造一支专业化的出租屋管理队伍，将其纳入公安管理体系，使得警管共治工作能高效形成合力。

　　目前，深圳市网格员有15906人，月收入最低2600元，最高4000多元，且各区标准不统一。潘争艳建议，深圳市应提升网格员待遇及业务能力，建立网格员奖励机制，将“万金油”变成管理出租屋的行家里手。并且，建议在城中村实施“刷脸”门禁，用科技手段提升城中村信息采集效率，视频门禁系统实现流动人口居住信息自动推送到网格员手持信息采集终端，将网格员工作方式由传统的“扫楼”转变为有针对性的上门核实，大大提高了工作效率。潘争艳称，深圳可对出租房屋实施“旅馆式”管理，形象地说就是把分散的出租房屋作为“虚拟旅馆”的客房，设立集租房审核、信息采集、监督检查、情况报送、租赁交易、租押金管理、房源情况、租赁双方信用评价等基本功能于一体的“旅馆总台”，从而达到规范市场的作用。

　　潘争艳还表示，深圳出租屋管理涉及众多部门，出租屋管理中心隶属市政法委，目前管理主要以派出所主导，出现消防、安监等问题则有应急指挥部门统筹、出现“二押一租纠纷”则属于市场监管委管理范畴。由于法规不完善，处罚力度较弱，导致执法不严。目前，深圳出租屋管理规定对于业主履行责任条款较少，业主参与度不高。对于大量存在的二手房房东出现问题没有相应法律条款作为处罚依据，涉及执法时由于缺乏相应的法律条款保障，导致执法过程中执法人员缩手缩脚。

　　对此，潘争艳建议深圳应完善行之有效的法律体系，将目前出租屋管理的难点问题通过法律予以明确，明确政府、业主、承租人的责任，厘清网格员职责，不能一出问题就是追究网格员责任。并且，进一步明确规范租赁合同内容，明确出租屋管理过程中的执法流程，增加对业主以及二房东违法规定、不履行安全职责、甚至价格欺诈的处罚条款，不得设置处罚的目标任务。

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