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“过山车”之下的燕郊购房人
发布时间 2019-01-07 10:54:54 来源：中经纵横
从每平方米4万多元到如今不足2万元，售楼一条街从门庭若市到冷冷清清
【新闻广角】“过山车”之下的燕郊购房人
编者按
记者 杜 鑫
2017年，位于河北省三河市的燕郊经济技术开发区，财政收入79.88亿元，工业总产值636.43亿元。燕郊，这个由县级三河市下辖两镇两街道组成的开发区，财政收入甚至高于代管该县级市的廊坊市市政府所在地广阳区。换言之，这个与北京城市副中心仅一河之隔的“镇”，已经是“大身体小衣服”了。
在河对岸的人们看来，燕郊只是个睡城，每天爆满的公交车载着寻梦者，穿梭于528米高的中国尊之下，北京CBD与燕郊镇的距离，与首都机场大体相当。而在河这边的燕郊新“镇民”眼中，这里是现有条件下的容身之所，不论好坏。正因如此，两种不同的视角之下，任何房产政策都足以让燕郊的房价天翻地覆，拉锯的房价背后，是人们矛盾的心理，想追的梦和安不下心的家。
没有充足的产业，睡城的人只能去更大的城市寻找机会，如果社会民生投入不足，睡城的人只能是过客心态。期待京津冀一体化发展，会在不远的将来，让这样的城镇成为寻梦者真正的家园，而不再是投资客的乐园。
面积仅有105平方公里的河北廊坊三河市燕郊镇，因跟北京隔河相望，距离北京市区仅30公里，涌入了大量来自北京的外来客，因此，这里也被外界称为“睡城”“北京的后花园”。
旺盛的购房居住需求，让这里成了炒房客的“赌坊”。过去10多年，燕郊的房价如过山车一般。最近一年多更为明显：2017年3月之前，燕郊的房价曾被炒到接近4万多元每平方米，如今已经跌至不到2万元每平方米。《工人日报》记者前往实地走访，一探究竟。
“楼市火的时候，我不会跟他这么耗”
通过102国道，从北京进入燕郊，会经过一道跟北京长安街上很像的彩虹门，这是燕郊的一个地标。穿过这道门，就是燕郊著名的“售楼一条街”，这个小镇以最直接的方式迎接着来自北京的客人。记者在这条大街走访发现，一些售楼广告有着明确的目标群体指向，比如 “为北京的你致敬”等。
一年多前，这条街被一些媒体描述成：道路拥堵，购房者络绎不绝。然而，记者看到大街上行人并不多，只有零星几个“销使”人员站立在寒风中，不少店面已经闭门。
所谓“销使”，是销售使者的意思，主要任务是帮开发商带顾客到售楼处以及销售房源，除开发商发的保底工资外，还有带客户去售楼处产生的“带看费”和最终成交的销售抽成。
这是燕郊楼市与其它城镇不太一样的地方，许多购房人并非冲着某个地段某个楼盘而来，他们看中的只是“燕郊”两个字，或者说，是广告商的“北京东”三个字。因此，在进入燕郊的主干道上，会有这样的“销使”存在。
“带顾客到售楼处，如果顾客待满半小时，我会拿到90元。”在燕郊做了5年“销使”的王丽芳说，2016年和2017年初，楼市火的时候，她一个月能收入过万元。如今，来看房的寥寥无几，收入也少了很多。“带顾客到售楼处，端茶倒水陪着聊天，生怕他提前走了。”
当天，王丽芳看到一位刚从一个售楼处走出来的年轻小伙，一路跟随他半个多小时，劝说其到实地看房，还不时给其介绍燕郊的风土人情。最终，在小伙的一再推辞下，王丽芳才罢休。“楼市火的时候，我不会跟他这么耗的。”
燕郊的房价在过去10多年，一直起起伏伏，像过山车一样，房价的大涨大跌跟北京的房价、楼市政策息息相关。“除了当地人以外，在这里买房的人有3种，第一种人是北京本地人，在北京市区买不起房子，在这里买个大房子，比如老人把房子腾给孩子结婚，自己来燕郊住；第二种人是在北京工作的外地人，买不起北京房子或者没有购买资格，安家在燕郊；第三种人就是投资者了，有北京的，也有全国其它地方的。”在燕郊楼市工作多年的一名销售人员说，“前两种其实算是‘刚需’，这条路直走下去就是北京的国贸，如果只有投资客，燕郊不可能拥进这么多人。”
首付免息分期付款
燕郊到底有多少外来人口，各方数字不一，但有一个数字可见端倪，整个燕郊高新区，中小学及幼儿园有141所，二级以上医院有11家，各类医疗机构总计330多家。仅医疗卫生机构数量一项，已经超过了北京市16个市辖区中的3个。在庞大的常住和外来人口数量影响之下，这样的民生设施规模，已经远远超过县级市内4个镇街的体量。
燕郊房价首次大涨是在2010年。当年北京出台限购政策，规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。在北京限购政策溢出效应下，燕郊房价突破万元大关。
燕郊最近的一轮房价上涨，则是在北京副中心建设、平谷线地铁修建等多重利好的背景下进行的。到2017年初，燕郊一些楼盘的房价涨至接近4万元一平方米。
然而，随之而来的是几轮限购政策：2017年3月，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购1套且提高首付比例；2017年4月，三河市限购实施细则出台，将廊坊市的限购政策具体落地；2017年6月，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。这些限购政策，使得北京市户籍居民和在北京工作的非京籍居民，难以在燕郊购房，而投资客则开始将目光转向廊坊市的南面而非北面，那里的投资地域，不只是几个乡镇。
限购政策迅速让燕郊楼市降温。一家房产中介机构的成交记录显示，去年11月，燕郊美林湾一套2室1厅，面积为89.07平方米的房子的成交价为155万元，而去年3月同户型、同面积的房子成交价为292万元。
记者走访燕郊多个售楼处看到，看房的只有零星几个人，而销售人员则多达十几个，甚至几十人。售楼处的销售人员多数坐在椅子上，埋头玩手机。
尽管看起来不景气，但是销售人员仍旧卖力地给看房者灌输着燕郊的各种利好。在购买政策上，有些甚至给出了首付免息分期付款的条件。
在一家40年产权的商住房售楼处，销售人员告诉记者，首付可以分两年付和三年付，两年付第一次只需给10%的首付款，剩下的按月付；三年付，第一次则需要给20%的首付款，剩下的按月付。“都是免息，不同的是，两年付，房屋总价的折扣会更低一些。”
在另一家70年产权的住宅类商品房售楼处，销售人员则表示，由于限购政策规定非当地户籍需交3年社保或纳税证明才能买房，所以开发商允许购房者分3年付清首付，等到购房者拿到购房资质再网签。
买上房过好日子的故事
但是，这样的付款模式，得不到法律保护。根据住建部、央行、原银监会此前联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》要求，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式，变相垫付首付款。有业内人士表示，如果首付都是借的，一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供。
房价的起伏，让很多人尝到了的酸甜苦辣的不同滋味。
一些通过房屋买卖过上好日子的故事一直在流传。比如，天洋城某位购房者2009年以开盘价4000每平方米的价格购买了一套房，后高价卖出，净赚60多万元。2015年，他又以1.5万元每平方米的价格投资了小区另一套房子，在2016年以3.5万元每平方米的价位卖出，又净赚了200万元。随后，在大厂换了一栋别墅。
“我去年在燕郊投资了一套90多平方米的房子，房子白送，只要你还月供就行。等你有了购房资格，配合你过户。”王福边开车，边苦笑说。他是常年往返于北京国贸和河北燕郊之间的黑车司机。40多分钟的车程里，房价是乘客们谈论最多的话题。
王福没有透露他购买的具体小区，但是他说，尽管燕郊现在的房价下跌很多，但是对未来仍有幻想。“过一条河就到了北京副中心，而且一直关于燕郊的各种传言。这两年准备过苦日子，以前抽40多元一包的烟，现在抽十几元一包的烟。以前从国贸到燕郊，乘客给15元才会拉，现在10元也能拉。”王福说，他投资少，自己暂时还能扛住。那些投资了多套房子被套的人，这两年肯定不好过。
“燕郊全是楼和人，那些传言怎么可能是真的？”在燕郊待了10多年的出租车司机李全分析说， 2008年他花了3000多元一平方米的价格在燕郊买了房，见证了几次房价上涨和大跌，“反正自己住，只要不跌到3000多元一平方米就行。”
返回北京的路上，售楼大街上“销使”人员分发的广告依然还写着，“去买！下一个望京！”而在手机地图上，进京检查站前的道路，还是一如既往的深红色。
(应购房人要求，为保护隐私，部分采访对象为化名)
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