那么如何去库存，现在市场有各种结论，有些人已经对未来楼市的政策排了序，比如有分析者就认为未来政府对房地产去库存的政策有以下五中：首套房首付款比例降至10%；房贷利息抵扣个税 ；农民工全面纳入城市购房优惠体系；各城市执行土地供应的“有供有限”政策 ；政府收购商品房用作保障房等。

笔者认为以上政策可能是目前决策层正在考虑的选项，但是是否推出，有无实力推出，以及推出后效果如何，正在抉择当中。因为所谓政府政策，除了锦上添花，就是顺势引导，或者利益再分配，或者还有打破增长的瓶颈等，这五个政策总的来讲基本还是力不从心。

比如把首套房的首付款比例降到10%，这个政策笔者认为根本不可能。这是一种加杠杆的行为，尽管看起来它在短期内会对房地产市场起到强烈刺激，但是长期而言，无异于一剂春药，好吃难持久。中国的房地产目前遇到很大的问题，原因就是杠杆过高，尤其是三四线城市对于开发商的杠杆，不仅仅是银行信贷资金的大幅度加入，还包括PE和民间借贷，这些资金都是短期的和高收益的资金，对开发商的压力是巨大的。现在想要在需求端加杠杆，企图以少量的资本金撬动居民的购买力，事实上类似于美国的次级债，把房子卖给了没有能力还款的人，未来一旦出现风险后患无穷。这是印钞票去库存，房子是卖掉了，但是包袱由开发商卸到央行货币当局那里，政府不会不知道这其中的利害。

其他的三项比如给农民买方优惠、房贷利息抵扣个税和政府收购商品房，其实都很简单，就是政府要掏钱。未来政府可能会在这三个方面有所动作，但笔者判断，力度不会太大，因为政府的财政资金有限。今年前三季度，全国一般公共预算收入114412亿元，比上年同期增长7.6%。全国一般公共预算支出120663亿元，比上年同期增长16.4%。财政收入增速大大放缓，同时预算支出却是持续上涨，其绝对数额也是支出大于收入。

而从未来讲，经济的持续下滑，财政收入的挖潜空间也有限，财政收入增幅只会下降，不会加快，而由于庞大的政府供养人员的工资、养老形势的严峻、医疗、教育等等公共开支的刚性增加，支出的增长只能是加快不会减少。在这样的形势下，政府能出多大的力度去支持给农民工买方优惠？有多少钱去购买商品房，为开放商抬轿？又有多少钱去弥补个税减少的窟窿，这是很明显的。

从去年一来就在喊减税减税，要增大财政刺激力度，但是我们看减税出台如挤牙膏，连营改增说好的减税，也按下了暂停键。笔者最同意的是给农民工买房补贴，这是对农民工兄弟最切实的优惠，但是谁又能预计到未来房价跌多少呢？即使政府优惠，是否能让农民工买一个低价？户籍、社保、养老、上学、就医这些问题不解决，农民工倒可能拿了优惠不买房了。

至于土地供应方面，可操作的空间本身就不大，土地供应如果太紧，房地产投资起不来，经济起不来，如果供应多了，库存已经过高，就是火上浇油了。

房地产为何难救，源于中国房地产目前是高库存与高房价并存。这两个形成的基础，前者是地方政府的财政资金来源，后者是央行的超发的货币。这两个问题的根本是，地方财政的卖地收入已经花完了，留下了钢筋水泥；而金融系统的货币已经发出去了，留下了高企的房价。

要解决这两个问题，一个是时间，一个是风险缓释，很难有狠招。政府的救市政策所能做到的只能是“缓释”，分散风险，平滑风险。

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