21世纪经济报道记者采访获悉，今年从中央到地方的刺激房地产的政策不断，一二线城市房地产已呈现回暖态势，但三四线城市高库存压力仍未缓解。记者采访了湖北河南重庆的几个地市区，各地房地产纠纷、房企资金链断裂在今年相对集中。

 

　　根据11月11日公布的全国房地产数据，1-10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行；而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平，是市场稳定器。

 

　　“豫九条”让农民进城买房

 

　　河南最新豫九条，从九个方面拿出真金白银措施，刺激农民购房消费，包括改善金融服务、发挥住房公积金作用、实施财政补贴政策、强化创业就业保障、保障进城农民子女享受义务教育同城待遇、完善公共配套设施和提高服务水平、维护进城农民既有权益、降低购房成本、强化服务管理等。

 

　　在金融服务方面，鼓励有条件的地方财政部门出资建立住房担保机构或设立专项担保基金，为农民进城购房贷款提供风险分担或缓释措施。

 

　　在政策补贴上，对商品住房库存较大、消化周期长的县（市、区），当地政府及其房管部门要积极组织进城农民采取团购等方式购买商品住房；团购超过一定规模的，政府可适当给予一定比例补贴。

 

　　河南还鼓励有条件的县（市、区）政府对农民和外来人员进城购买首套商品住房，给予一定比例的购房补贴，或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。2015年-2017年省级财政每年安排不少于3亿元资金，对政策落实较好的县（市、区）给予奖补支持。

 

　　文件也提到，对自愿退出宅基地并还耕、还林，进城购买商品住房（含二手住房）的农民，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性补偿。

 

　　去年以来，河南刺激房地产消费的政策一直没有间断，2014年10月，河南省五部门联合发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》；今年5月，河南六部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被称为河南史上最强“十六条”刺激政策；此次由河南省政府发布的刺激政策，用了“扩大住房消费”的表述。

 

　　三四线城市去库存压力最大

 

　　2015年以来，为刺激楼市回暖，从中央到地方政府，刺激房地产、清库存举措不间断。不管是中央对二套房首付、住房公积金和营业税的大幅度放宽的“3·30新政”，还是诸如“闽七条”、“豫九条”等，各地政府的楼市刺激文件、刺激政策开始不断细化，涉及范围更大。

 

　　重庆上月发布《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，除了缓解房企资金流压力的相关措施外，还在拆迁户购房、养老设施服务用地等方面作出规定。

 

　　在鼓励农民进城买房方面，安徽、云南也出台过鼓励农民进城买房的文件，这其中三四线地级市和县城尤甚。

 

　　2015年6月，安徽泗县发文称，农民进城购房后，本人申请经审核后，泗县财政部门将按所购房屋实有建筑面积给予200元/㎡补助，每套最高2万元。

 

　　中国指数研究院（华中）研究总监李国政告诉21世纪经济报道记者，今年房地产行业的主要任务就是去库存，虽然新闻一直在说房地产回暖和火爆，但行情回暖或涨价的地区，都集中在一线城市，以及类似武汉这样的重点二线城市；三四线城市则去库存压力极大。

 

　　10月28日，易居研究院智库中心发布《中国50城住宅库存报告》，提出去化周期较长的城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南等地。而一线城市和二线核心城市比如深圳以及长三角区域则去库存周期相对短。

 

　　李国政告诉21世纪经济报道记者，鼓励农民进城买房，是三四线城市去库存的方式之一，也结合了城镇化大的趋势和政策背景，但是三四线城市产业没发展起来，提供就业岗位有限，特别是中西部地区的一些地级市，人口长期处于净流出状态，购房刚需也有限。

 

　　11月11日上午，湖北银行一位人士称，在地级市层面，房地产商等资金断裂，以及民间借贷纠纷比往年多了很多。

 

　　而在河南郊区农民老姚看来，花20万首付，给儿子买套城里的房子不难，关键是儿子进城后，能找到什么工作。他表示，儿子今年大学毕业回漯河，当地给大学生提供的岗位不算多，儿子在漯河找工作并不顺利。