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人口正在迁移 哪些城市能成开发商避风港
发布时间 2015-11-06 09:47:53 来源：中经纵横
人口的增长是一个城市住房需求的主要动力，这一点已经成为身处“白银时代”房地产行业的共识。而由于户籍政策的改革，近几年来很多城市都出现了人口的大规模迁徙。毫无疑问，如今一二线发达城市楼市表现好于三四线城市，也正是得益于其稳定的人口增长。
任志强在最近的一个公开场合上表示，今年深圳的房价增长速度最高，因为深圳今年互联网相关就业人口增长率超过90%，年轻、有文化、有创意、有能力的人正在向深圳聚拢。与此同时，东三省人口迅速流出，转移过程中把大量财富也带走。经济增长潜力决定城市差别，当城市对人口有吸引力时，一个投资风口就出现了。
由于户籍制度的改革，很多城市都出现了人口的大规模迁徙。那些在人口大规模流入城市开发地产的房企能取得很好收益，而那些在人口大量流出的城市布局项目的房企则面临盈利危机。纵观2015年土地市场的冷与热，不难发现，土地市场作为一面镜子，映射出了白银时代之下，房地产企业的种种焦虑、纠结和担忧。
人口流入：吸引高净值人群是关键
今年7月，一向专注于三四线城市开发的碧桂园正式宣布进驻一线城市，成立了一线城市事业部，并且积极地参与到北京、上海、广州等地的地块争夺中。
克尔瑞研究中心副总经理林波表示，三四线城市开发利润率下降，导致在房企中形成了一股回撤一二线城市的风潮。这其中更深层的原因在于一二线城市人口净流入大，整体经济更有活力。“决定一座城市是否能给房地产投资带来机会的因素很多很复杂，但从单一变量来看，目前人口是最重要的影响指标。”林波告诉《每日经济新闻》记者。
人口的增长是一个城市住房需求的主要动力，这一点已经成为身处“白银时代”房地产行业的共识。一二线发达城市楼市表现好于三四线城市，也正是得益于其稳定的人口增长。
《每日经济新闻》记者查阅各地政府统计公报或人口普查数据发现，人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个。长三角上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、常州几个城市叠加，流入863万人。珠三角广州、深圳、东莞、佛山等城市人口流入796万人。京津冀的北京、天津共流入684万人。
按照目前的流入速度，2020年左右，上海将拥有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将拥有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。
长三角7大城市将合计拥有8000万人口，珠三角4大城市将合计拥有4800万人口，京津合计将拥有4300万人口。放在全世界来说，这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。
而非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市。流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年来沿海产业转移的东风，出现在榜单上一点都不意外。
意外的是郑州和厦门。5年时间里，郑州这座城市吸引了185万人口流入，以这个速度。而另一个是厦门，5年时间人口增长了50%，速度也可谓惊人。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，人口的迁移主要是指高净值人群的迁移，对一个城市的房地产需求和房价有很大影响。北京、上海房价之所以如此高，主要是高净值人群往这两个城市迁移的多，东北地区的库存压力大，是因为人口在增加，但是高净值人群持续往外流出。高净值人群代表一个城市的购买主体。人口、产业、资源可循环、政策性引导这些方面，都决定高净值人群是否在这类城市聚集。
一线城市：拿不拿地，是个问题
房企集中地转向一二线热门城市，带来地块争夺加剧，从而变相抬高了地价。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东认为，对于一些热门地块，房企不理性地哄抢反而会带来更大风险。
“目前土地的确是很令企业头疼的问题。”林波说，“不拿地没有储备，尤其在北京上海这样的战略城市，没有地会严重影响未来的可持续发展；去拿地，企业也要做好短期内砸在手上的准备，毕竟现在一线城市的地都不便宜，对企业来说这是一个两难选择。”
10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗地块。仅在3天后即传出碧桂园将退出上述地块，并可能选择转让股权的退出方式。
“一般来说，地块所在区域未来的房价上涨空间超过地价的50%以上，房企才有利润空间。然而我们发现很多企业在抢地王的时候都忽视了这一点。大家都抢，利润从哪儿来呢？”张化东说。
一线城市争抢激烈，很多地块的价格已经超出了一般房企的承受范围，所以，联合体共同拍地，或一家公司取得地块后与其他企业合作开发变得司空见惯。
今年前10月，房企在土地市场的风格表现不尽相同。据中原地产监测的数据显示，2015年前10月，万科共计在全国25个城市收入土地52宗。万科在拿地上延续了它全国布局的战略，在城市选择保持均衡的同时向一二线倾斜；不拿高价地、不抢地王也让万科保持了较低的土地成本。
张化东认为，像万科这样严格控制风险，比较审慎、稳健的风格能够更好地应对当前市场潜在的不确定性，与之类似的还有旭辉、中海、保利等企业。
而相比之下，今年频出的地王格外抢眼。对此，中原地产上海研究咨询部总监宋会雍认为，现在企业在拿地时要尤其清楚城市内部蕴含的风险，在当前市场条件下抢地王、拼价格是不理性的，而控制风险应摆在第一位。
但并不是所有房企都在追捧地块，一向以深耕战略行事的融创，在拿地方面一直较为保守。融创更多通过合作或收购公司，顺势揽入项目。
随着核心城市优质土地数量减少，想要在北京、上海等地通过招拍挂的方式获得市中心优质地块的可能性越来越小。宋会雍指出，未来就项目收购和股权投资的方式在获取优质地块上机会更多。
与融创策略类似，远洋地产在今年频繁以“接盘侠”身份亮相，连续进入城市核心区，成为优质项目操盘手。
一位不愿具名的券商地产分析师认为，未来会有更多变通的拿地方式，有助于企业降低开发风险，介入动拆迁土地或是配合政府进行配套设施建设都是可以参考的方式。
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