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解密首个房屋租赁资源禀赋指数：计划推向全国_中国经济网国家经济门户
发布时间 2019-07-26 09:41:35 来源：中经纵横
每经记者 孙嘉夏 特约记者 檀越 每经编辑 陈俊杰
一套房子什么最值钱?位置，位置，还是位置！几乎所有的房产评估师都会给出这样的答案。交通方不方便？有没有好学校？大型超市离得有多远？除了面积、朝向、户型、装修、价格之外的这些因素，位置则是几乎所有购房者或者租客下手之前，都要反复盘算的。
对于位置好坏的判断，过去要么凭感觉，要么参考中介机构的意见，但因为不够直观，往往又令人无所适从。
7月24日，一项在厦门大学发布的房屋租赁资源禀赋指数，试图提出解决方案。这个指数被专家学者视为创新之举。
这项以厦门为样本的指数，据称是全国首个。它由厦门大学管理学院、厦门大学大数据挖掘研究中心，联合厦门云众联大数据科技有限公司等牵头完成。
在国家诸多由购转租的政策鼓励的背景之下，这项指数的编制有什么现实意义，它是怎么来的？未来如何拓展？就此，《每日经济新闻》记者专访了厦门大学大数据挖掘研究中心主任、教授朱建平。
海量租房信息被激活
这项厦门2019年上半年房层租赁禀赋指数，最终以热力图等可视化的方式呈现在某个网站上。全市1000多个小区中，鼠标随机移指某一个，一个指数随即弹出，这个指数随7个不同的选项的变化而变。每一个行政区租赁房屋的最新排名亦能在该平台被查询到。
这7个选项分别是公交、地铁、公共设施（商城、超市、市场、医院）、幸福感资源（体育中心、公园）、学前教育（幼儿园）、初等教育（小学）和中等教育（初中）。
“将这些主观因素，变成客观的指标，很有挑战性。”朱建平的学生介绍说，研制团队通过对2万多条原始数据（2018年6月1日到2019年3月18日期间）清理、筛选和比较验证，用一定的公式计算出指数，并最终结合地理定位系统，形成可视化表达。
上述7项指标包含了一个房屋外部环境的大部分。为了更准确描述这项研究，他们借用了“禀赋”这一古典经济学的术语。资源禀赋又称为要素禀赋，指一国拥有的各种生产要素，包括劳动力、资本、土地、技术、管理等方面。
这一定义，使之区别于住房租赁价格为滥测目的的相关研究体系。去年，上海住房租赁价格指数监测办公室发布的《2018年上半年上海市住房租赁市场发展报告》，构建了全市、环线、区域、板块，小区等系列的租赁价格指数。
“价格指数直接对需求有导向，禀赋直接是对需求的支撑”。朱建平说。厦门云众联大数据科技有限公司董事长李秀荣称，房产评估界有句话，看一间房屋的价值，看“位置、位置、还是位置”，这说明在禀赋指数中最能影响人们租房决策的是房屋的外部环境。在当下，找到一个好的外部环境远比一个好的房屋装修和结构难。
“房屋的价值评估不外乎内在属性、外部环境、宏观因素三个方面。”朱建平说，对于购房或租房者来说，除了考虑面积、结构、价值这些内在属性以及宏观因素，外部环境往往起到了决定性作用。
过去他们编制了不少与经济生活有关的指数。比如消费信心指数、健康指数等。但“学术味有余，烟火味不足”，在今年4月参加了一场大数据的论坛后，朱建平开始思考大数据在现实生活中的运用。
“仅用了3个月，完成了指数的编制和可视化呈现，的确很了不起。”首都经济贸易大学研究生副院长、教授阮敬称。
指数解开城市宜居密码
2017年7月，厦门与国内11个城市一道，进入首批住房租赁试点。近两年来不断推进住房租赁试点工作，目前已经拥有15万套（间）可租赁房源。
调查数据显示，厦门市人口空间布局向岛外倾斜，较大比重的外来流入人口客观上需要更多的房屋供给。2018年末，厦门市常住人口411万人，2018年岛外常住人口总量首次大于岛内常住人口总量，比重达50.2%。岛外人口增速显著高于岛内，但人口密度仍然偏低。且全市51.3%的常住人口户口登记地为省际和省内其他地市，表明厦门外来流入人口数量占常住人口比重很大。
“庞大的流动人口基数与有限的房源供给之间需要一把标尺和纽带，真正实现‘有房出租，有人能租’需要租房者充分了解市场信息，利用‘不对称’的信息达到房屋租赁市场的均衡。”朱建平认为。
房屋租赁禀赋指数直观揭示了区域之间的禀赋差异。比如学区房为什么火，火到什么程度，从厦门市六个行政区学前教育、初等教育、中学教育资源要素指数分布三个表中，思明区在这些资源中占第一位置，湖里区随后。以均值看，最为成熟的思明区在地铁要素、公共设施要素、幸福感要素、初等教育要素、中等教育要素5个要素中居厦门市各行政区首位，而海沧和湖里租赁房小区分别拥有均值最高的公共交通枢纽要素和学前教育资源要素。以空间分布而言，思明区、湖里区、集美区、同安区、海沧区住房租赁资源分布较为集中，而翔安租赁房小区则分布在翔安大道沿线。
除揭开城市的宜居密码外，房屋租赁禀赋指数亦能揭开区域本身的不平衡问题。比如海沧区的公共交通枢纽禀赋指数平均值是全市最高，达到0.45，大于思明区的0.4。而海沧区的公共枢纽禀赋指数标准差是0.3，为全厦门最高，这说明海沧区的公共交通资源分布是不平衡的。
“人们只有长期地接触这个地区才能感受出这种不平衡。”朱建平说，而这个指数其实也减少了政府的工作量，只需要看图，就能知道这个地区的发展问题。政府应该有针对性地对症下药，缺啥补啥，加快地方的公共基础建设，真正实现区域结构性的平衡。
指数将在其他城市复制
澳门科技大学可持续发展研究所教授刘成昆表示，这项资源调查对政府的房地产政策是非常好的启示，同时也为民众的选择提供了情报，使城市发展水平不至于产生过高的空间上的不均衡，使我们的基础设施建设也有非常好的提升。
基于此，这项指数也有了可复制的意义。“把这个房屋租赁禀赋指数扩散到全国，这正是我们下一步要做的。”朱建平说，先把这个调查的范围放在福建省的核心城市，例如泉州、三明、福州。放到全国范围的话，先放到各个省会城市，再以省会城市为基础放到副省级单位所在的城市。在这个扩大影响的过程中，要在个性化的基础上建立一个全国性的标准。“这个标准需要慢慢完善，用哪些指标来刻画是我们要继续讨论的”。
“在厦门，人们喜欢靠海；在北京的话，人们可能更喜欢靠山。沿海和内陆是不一样的，每个城市都有它独有的特性。这个指数在特殊的环境要做特别的考量。”李秀荣说。
当然指数本身也有待持续完善。“比如小区的物业管理和服务水平如何，也应是房屋资源禀赋中的重要一环。”厦门大学教授李志强建议。
（实习生龚艺、江婷婷对本文亦有贡献）