文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　今年3月起，东莞二手房交易个税进行调整，旨在推动自住刚性需求的释放。然而，不少业主却萌生惜售心态，提高挂牌价，使得东莞二手房市场成交量大幅下滑。今年上半年，东莞二手房成交量创下最近7年的同期最低水平。

　　成交量创近7年同期新低

　　2019年3月，东莞调整二手房交易个税后，房产证满2年房源个税大幅减少，利好二手房市场。与此同时，受到新的发展规划落地、土地拍卖市场升温及一手住宅供应量减少等影响，业主惜售心态加重，提高报价，致使购房者的观望情绪进一步加重，成交下滑。

　　据东莞中原战略研究中心的统计数据，今年上半年，东莞二手住宅价格上涨，其中，3月~6月二手住宅价格累计涨了18%。从各个区域来看，截至6月底，东莞近九成镇街的二手住宅价格上涨，上涨明显区域主要集中在中心城区和泛临深片区。从镇街来看，莞城和虎门涨幅最大。

　　业主反价，挂牌价格跳跃式上涨，造成二手房客户换房受阻，成交量下滑，一二手市场流通受阻，从而也造成一手房成交低位放量。数据显示，今年上半年，东莞二手住宅成交同比大幅下降近12%，成交量甚至达到近7年来的同期新低。

　　乐有家研究中心也表示，自2018年上半年东莞二手商品房（含非住宅）成交量跌破2万套后，跌势延续至今。2019年上半年，东莞二手商品房成交量仅为15055套，环比下跌11.74%，同比下跌13.23%。与此同时，成交均价持续上扬至16146元/平方米，环比上涨2.72%，同比上涨4.29%。

　　超五成镇街成交萎缩

　　受到业主惜售、价格上升的影响，东莞二手住宅成交低迷。记者走访时了解到，不少二手中介门店冷清，极少有人上门看房；不少中介人士转而销售一手房产品。

　　“去年‘三价合一’后税费提高，市场十分冷清，今年个税改革后市场好转一点。但是很快，业主提价，市场变得更差了。”一名中介人士告诉记者，他现在主要销售一手房产品，相比二手房而言，销售一手房手续更简单，同时由于业主提价后，二手房的价格优势并不明显，购房者也更愿意选择一手房。“不少同行也将业务重心转到一手房市场了”。该人士说。

　　东莞中原战略研究中心的统计数据显示，今年上半年，有超过五成镇街的二手住宅成交量同比出现明显萎缩，萎缩较为严重的有南城、东城、万江、塘厦、洪梅、沙田、石排、东坑。在销售量排名TOP10的镇街中，只有樟木头、黄江和莞城的成交是增长的，主要原因是当地一手住宅普遍供应不足。此外，以二手住宅成交为主的还有东城、南城、万江、横沥、松山湖等镇街。

　　区域 临深和城区片区为成交主力

　　在一手房市场，城区、滨海片区是成交主力。而在二手房市场，东南临深片区则是市场成交主角，其次为城区片区。

　　乐有家研究中心的数据显示，2019年上半年，东南临深片区二手商品房成交4775套，同比下跌0.79%；成交均价20097元/平方米，同比上涨6.54%，是全市二手商品房成交价格最高的片区。

　　成交价格排名第二的城区片区共成交4527套，同比下跌14%；成交均价16944元/平方米，同比上涨1.21%。城区片区的主流客户以城区本地白领为主，受到一手房供应量少的影响，二手房市场活跃。而东南临深片区则是受到一手房市场限购的影响，不少深圳购房者受到该区域价格洼地的吸引，购买二手房自住。

　　从购房者年龄来看，80后仍是购房主流。乐有家研究中心的数据显示，2019年上半年，购买东莞二手商品房的客户群体主要集中在80后，占比达56.68%；其次为90后，占比23.79%。值得注意的是，00后也开始加入买房大军，占比0.20%。记者了解到，一些家长会为子女提前购买房产，或者因限购而将房产买至00后子女名下。

　　价格 一两百万元的房子成交量最高

　　东莞中原战略研究中心的监测数据显示，2019上半年，东莞刚需持续发力，刚需产品在二手房市场上也是主角。

　　据乐有家研究中心的数据，2019年上半年，东莞二手商品房成交面积中占主流的依然是90~120平方米的房源，占比41.18%；此外，60~90平方米的房源成交占比相对2018年上半年有显著提高，此前为23.32%，今年上半年占比达到37.86%。

　　从成交总价来看，成交总价占比中最多的依然是100万~200万元的房源，比例超过六成，达62.05%。成交总价在百万元以内的房源主要集中在东部产业园片区，占比达27.72%；其次为滨海片区，占比为22.77%；第三则是集中在松山湖片区，占比达21.90%。

　　上半年房租水平

　　也创下同期新高

　　与二手房市场“呼应”的是，今年上半年，东莞的房租水平也上升，同时成交量同比下跌。

　　来自东莞乐有家各门店的数据显示，上半年东莞租赁成交量虽环比有所增加，但仍不及2018年上半年的成交势头。2019年上半年，全市租赁成交量环比上涨43.7%，同比则微跌5.2%。

　　不过，与2017年上半年相比，如今东莞租赁成交的火热度有了显著提高，成交量同比2017年同期上涨了62.1%。

　　租金方面，2019年上半年，东莞租赁市场租金创下同期新高，约为27.65元/平方米，环比上涨4.1%，同比上涨2.3%。不过涨幅很小，与2017年上半年相比，东莞每平方米租金增加了1.26元，涨幅甚微。

　　乐有家研究中心表示，租房量和租金出现波动属于正常现象，2019年上半年，东莞租房成交量最低谷为2月，租金最低谷为1月。春季后，随着毕业生及工作一族的到来，东莞的房租水平在2月涨至27.88元/平方米，并且成交量在3月旺季到来时达到高峰。不过，在3月之后，成交量和租金均出现缓慢下滑。

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