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阳光100中国上半年仅完成25%销售目标 一个月出售60亿资产46亿用于还债
发布时间 2019-07-12 10:41:33 来源：中经纵横
长江商报消息●长江商报记者江楚雅
逆水行舟，不进则退。2019年，阳光100中国（HK.02608 以下简称“阳光100”）为自己定下的销售目标是150亿元，较2018年的175亿元下调约14.29%。
下调目标的同时，销售额的目标完成度不高。今年前6个月，公司合同销售金额仅完成全年销售目标的25.25%，销售金额、销售面积同比双双下降。
数据显示，2014年-2017年，阳光100的销售业绩分别为71.1亿元、64.2亿元、69.8亿元和69.1亿元。2018年，阳光100定下了175亿元的销售目标，最终的销售业绩为120.96亿元。
销售业绩未达预期的同时，阳光100自身还存在较大的资金压力。长江商报记者梳理发现，截止到2018年底，公司负债总额518.43亿元，同比增长约11.21%，其中，流动负债约279.89亿元，净负债率由2017年的231.6%增长至2018年的261.6%，涨幅达30个百分点。
长江商报记者注意到，今年4月阳光100已经连续出售两个优质资产套现60亿来缓解资金压力，其中近46亿用来偿还债务。
财经评论员肖磊认为，中小房企未来遇到的压力还是比较大的，高负债运行的成本越来越高，市场本身陷入了周期调整，如果没有足够的现金储备来应对房地产的低增长时代，可能诸多中小房企都将面临更大的发展难题，生存空间会大幅缩小。
半年仅完成四分之一销售目标
阳光100中国创建于1999年，其前身广西万通企业由易小迪于1992年创办。1999年，阳光100中国在北京CBD成功开发阳光100国际公寓项目，并随着中国房地产市场化进程，进入快速增长时期。
近日，阳光披露未经审核营运数据。2019年6月，阳光100实现未经审核合同销售额约人民币7.4亿元（包含小股操盘项目4300万元），对应合同销售面积约55931平方米。今年上半年，阳光100中国实现未经审核合同销售额约37.88亿元（包含小股操盘项目7.27亿元），对应合同销售面积约312441平方米。
据阳光100中国业绩会上提出，2019年公司的合约销售目标为约150亿元，按此计算，上半年仅完成全年目标25.25%。
事实上，2018年其销售也不及预期，公司2018年合约销售额为120.96亿元，同比增长14%；实现收入75.79亿元，同比增长10.2%。
虽然合约销售同比有所上升，但以管理层在2018年初提出的175亿元销售目标计算，阳光100仅完成全年目标的69.12%。此外，2018年阳光100由盈转亏，录得权益股东应占亏损为3000万元，而2017年权益股东应占溢利为5.931亿元。阳光100表示，2018年度溢利减少71.4%至人民币2.428亿元，主要由于应收账款及其他应收款项计提损失拨备人民币9.474亿元。若剔除一次性损失拨备，调整后年度溢利增加17.9%至10.01亿元，调整后年度权益股东应占溢利增加22.8%至7.28亿元。
同时，管理层表示，公司预计今年将实现回款约140亿元。并且会用约13亿元进行土地购置。截至2018年12月31日，阳光100中国土地储备总建筑面积为1500万平，权益土地储备面积1016.7万平。
克而瑞数据，2017年度，中国房地产企业销售200强名单中，阳光100中国位列第146名；2018年度，公司在排名中降至第157名。
易居研究院研究总监严跃进认为，销售任务完成不佳，其实很大程度上也是因为营销的力量不够，同时可售项目相对少，这样业绩容易有较大的波动。销售业绩不好，也容易对现金流等产生较大的影响。当然若是出现对外借款，那么只能理解为企业现有的投资渠道比较少，只能通过借款来实现增值。另外也不排除内部对于资金的运营存在各种分歧。
一月出售60亿资产缓解资金压力
在今年3月29日的年度业绩发布会上，阳光100中国管理层曾表示，2019年将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口，并为公司未来2年-3年的业务转型作资金补充。一部分土地会全部出售，一部分土地将保留部分股权进行合作开发。该公司管理层预计，土地出售的收入将达到几十亿元至上百亿元。
3月底提出“会将优质土地出售来支持流动性缺口”的阳光100，4月便接连出售两家项目公司的股权。
长江商报记者注意到，今年4月阳光100已经连续出售两个优质资产套现60亿来缓解资金压力。4月2日，阳光100中国以约13.34亿元的金额出售重庆阳光壹佰70%的股权，受让方为融创。4月14日，阳光100中国发布公告称，其持股55%的附属公司长佳国际有限公司以约46.64亿元出售卓星集团有限公司与佳兆业集团控股有限公司的附属公司凯择有限公司。
在重庆阳光100股权交易中，公司豁免4.98亿元股东贷款利息，账面亏损4.85亿元。卖掉上述两宗资产获得对价将近60亿元，公司将其中45.78亿元用于偿还债务。
阳光100出售项目股权的行为被市场质疑存在债务压力。年报显示，2018年，该集团的总负债约为518.44亿元，同比增长约11.21%；其中，流动负债约279.89亿元，较去年同期有一定程度上涨。此外，尽管该集团的流动比率稍有下降，但由于贷款及借款总额的增加，净负债率由2017年的231.6%增长至2018年的261.6%，涨幅达30个百分点。
现金流方面，2018年末，该集团持有的现金及现金等价物约为25.88亿元，一年内需要付39.59亿元，现金目前不能覆盖其短期内的到期债务。
标准普尔在2018年底出具的评级报告显示，尽管阳光100近几个月运营的回报或现金流有所改善，但其商业模式的可持续性仍面临风险。标准普尔表示，鉴于该公司短期债务到期时间较长，且现金水平较低，未来12个月仍将疲弱。同时，该公司还可能容易受到境内信贷环境进一步收紧的影响。
值得注意的是，2019年1月17日，阳光100的股价暴跌了76%，当日的最低价为0.86港元，后期虽有所回升，但仍旧高达64.59%，当日价格为每股1.13港元，阳光100见此形式，立即发布公告称公司运营正常，并在隔天回购了公司2975.4万股股份，这才暂时稳住了股票的下跌趋势，这样的趋势仅仅维持了一周，一周后阳光100的股价急速暴跌，截止到4月2号，市值已不足未暴跌前的一半。
对此，阳光100认为公司2018年底整体有息负债虽较2017年底略有增加，但长短债结构保持稳定，常规融资渠道畅通，尚有未使用各类授信额度超过165亿。目前公司整体财务状况稳健，运营正常。
融资成本高企超13%
而为了弥补涨幅缺口，阳光100不惜以13%的投资收益率获取融资。
1月24日公司披露，北京信托在2年内向公司提供不超过20亿元资金，公司向北京信托转让持有项目公司79%股权，并将剩余21%股权质押给北京信托，还有一个附加条件是，北京信托的年度投资收益不低于信托本金的13%。
1月29日，阳光100申请的一笔规模为7亿元的融资计划又被上交所中止发行。这对于资金紧张的阳光100而言，无异于雪上加霜。
6月28日，公司发行于2021年到期的2亿美元优先票据，年利率高达11.5%，用于偿还债务及一般公司用途。
“找钱”的同时海外“借钱”。2018年，公司给予第三方贷款30.29亿元，并按年利率11%计息。除此之外，还有一笔10.20亿元对外贷款，被计入“其他经营费用”项目内。
2018年报披露，这笔款项已出现“信用风险显著增加”的情况，且存在收回款项的不确定性，主要原因是这名神秘担保人士因协助有关部门调查而失去联络。2018年末，公司对这笔贷款计提拨备9.02亿元。
在转型路上，阳光100也历经坎坷。2015年起，阳光100开始由传统住宅开发向“街区综合体”模式转型，并逐渐放缓了拿地和项目扩展速度。以支付的土地及收购项目款项为例，2013年与2014年支出分别为17.03亿元、17.94亿元，2017年该数字降至4.962亿元。
转型后的阳光100主打三类产品，即街区综合体、服务式公寓和特色小镇。然而这三类不同业态却有着共同点，即运营水平要求高、资金回报周期长，并未给公司带来较大收入贡献。在2017财年业绩会上，公司董事局主席兼行政总裁易小迪曾对此公开表达不满。
对于阳光100的转型之路，业内认为，目前很多开发商转型运营商的道路并不是很顺利，尤其是他主攻的街区综合体、服务式公寓和特色小镇这几项，前期投入特别大，而且运营周期很长，很难做到高周转，商业运营肯定是要等到投入运营之后才能开始获利，肯定不如拿地盖房卖房的传统路子来钱快。